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ACHAT IMMOBILIER – Traites non payées: 3) peut-on éviter la saisie bancaire de la maison

Quand la banque peut-elle mettre aux enchères la maison principale du débiteur et que faire pour éviter l’exécution? Voici quelques précisions importantes qui pourraient aider à résoudre le problème et à clarifier les questions juridiques.

Très souvent, l’emprunteur tente des “manœuvres en extremis” pour éviter que la banque ne saisisse la maison. D’où un certain nombre de solutions telles que:

  • la création d’un fonds d’actions sur la maison;
  • la donation de la maison au fils;
  • la séparation fictive avec sa femme et l’en-tête de la maison qui s’ensuit en échange de la renonciation à la pension alimentaire;
  • la vente à un tiers.

ATTENTION: Ces solutions sont toutefois risquées. En fait, chacune de ces solutions peut être contestée par le tribunal, dans un délai de 5 ans par une action en révocation.

Pour faire l’expérience de l’action en révocation, il suffit que :

  • la dette envers la banque est née avant l’acte notarié: il importe peu de savoir quand la relation est entrée dans sa phase “pathologique”, c’est-à-dire quand le non-paiement s’est produit; il importe plutôt de savoir quand la relation contractuelle avec la banque a été établie (par exemple, la conclusion du contrat de cautionnement ou de compte courant);
  • le débiteur a été privé d’autres biens qui peuvent être utilement saisis par la banque. En pratique, le débiteur doit être dépouillé de la plus grande partie de son patrimoine sans laisser d’autres biens à saisir.

RAPPEL: Dans le cas d’une vente de la maison à un tiers, cependant, la révocation nécessite un troisième élément: la connaissance par l’acheteur de la dette envers la banque. Cette condition rend la vente certainement plus facilement opposable aux créanciers (sauf si elle est faite en faveur d’un membre de la famille qui cohabite et qui, en tant que tel, connaît la condition économique du débiteur).

SI LE PRET EST EN COURS

En théorie, la banque pourrait saisir le bien même si un seul versement est omis. Mais elle ne le fait pas parce que la procédure est coûteuse et qu’il y a une tendance à ne pas infliger de préjudice au débiteur tant que les arriérés sont confirmés. La plupart du temps, la saisie n’est initiée que lorsque la banque se retire du prêt pour défaut de paiement.

Cela se produit en cas de retard de paiement de:

  • au moins 7 versements, même non consécutifs. Dans ce cas, le délai doit être supérieur à 30 jours;
  • un seul versement, uniquement si celui-ci dépasse 180 jours. Ce n’est qu’alors que la banque peut révoquer le plan d’amortissement et exiger le remboursement du montant en une seule fois, ce que l’emprunteur n’est généralement pas en mesure de faire.

LA BANQUE PEUT-ELLE SAISIR LA MAISON DONNEE EN USUFRUIT

Malgré l’octroi d’un droit d’usufruit sur le bien hypothéqué, le prêteur peut entamer une procédure de saisie.

Mais si l’usufruit a été inscrit dans les registres de propriété avant la saisie elle-même, la personne qui remporte le bien aux enchères devra respecter le droit d’usufruit jusqu’à son expiration. Expiration qui pourrait même coïncider avec la mort de l’usufruitier (c’est ce que l’on appelle “usufruit vie naturelle durant”).

Dans la pratique, il est plus difficile, mais non improbable, de vendre une maison avec un usufruit déjà enregistré, sauf si l’usufruitier est très âgé.

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