On devient propriétaire de plus en plus tard: les difficultés financières et l’impossibilité pour de nombreuses familles d’arriver à la fin du mois érodent leurs économies dans la banque familiale, rendant impossible un investissement au début de leur carrière professionnelle. Dans une telle situation, il est probable qu’on ne pourra acheter une maison que lorsqu’on deviendra parent. Et à ce moment-là, dans la nécessité de se protéger des risques du futur, on réfléchit à la façon de donner la maison à l’enfant.
Donner une maison à un enfant mineur est certainement possible et, aujourd’hui, nécessaire si on veut protéger la fortune familiale contre des activités commerciales imprévues. Compte tenu du déclin important du fonds patrimonial, qui n’est plus considéré comme un instrument de défense de la maison contre les créanciers, la seule façon de maintenir la disponibilité substantielle de la propriété, sans en être le propriétaire, est la donation à un membre proche de la famille. Cela permet de retirer les biens aux créanciers et de commencer à anticiper le partage de leurs actifs en ce qui concerne l’héritage ultérieur. De plus, même la famille la plus proche effectue les calculs avec le risque d’une éventuelle séparation des conjoints: et c’est pourquoi les enfants deviennent la seule alternative valable. Comment donc donner une maison à un enfant, quelles sont les obligations et les taxes à payer.
DON OU VENTE?
La première chose à prendre en considération est que lorsqu’on veut donner une maison à un enfant de quelques années, le seul acte qui peut être fait est le don. La vente est donc rejetée: l’enfant, en effet, n’a pas la capacité d’agir et ne pourrait pas acheter même avec le consentement du juge protecteur.
La deuxième chose à noter si on veut donner une maison à un enfant mineur est qu’on doit toujours d’abord demander une autorisation au tribunal (juridiction volontaire: juge tutélaire). Il n’est donc pas possible de s’adresser directement au notaire sans avoir préalablement déposé la demande. Toutefois, cette demande est généralement traitée par le bureau du notaire lui-même.
TYPES DE CONTRATS DE DONS
Il existe essentiellement trois types de contrats pour faire don d’une maison à un enfant de quelques années:
● don direct;
● don indirect:
– avec paiement au vendeur;
– avec paiement à l’enfant (adulte).
Don direct
Le parent achète la maison et la met à son propre nom. Il décide ensuite d’en faire don à l’enfant. C’est le cas de quelqu’un qui est déjà propriétaire de la maison et qui veut la transférer à l’enfant ou à l’enfant qui va se marier. Pour ce faire, on doit se rendre deux fois chez le notaire: la première fois, pour l’achat effectif du bien et, la seconde fois, pour la donation.
REMARQUE: Si la donation à l’enfant est faite avant 5 ans après l’achat du bien, le donateur doit restituer à l’État les impôts non payés au moment de l’acte s’il a bénéficié de la prime de première résidence.
RAPPEL: Le don doit être accompagné de deux témoins qui sont généralement mis à disposition par le bureau du notaire parmi ses employés.
Don indirect avec paiement au vendeur
Le parent n’achète pas la maison pour lui-même mais paie le vendeur pour qu’il la transfère à l’enfant. Dans cette hypothèse, un acte d’achat est établi, mais avec l’objectif indirect de donner le bien à un tiers (l’enfant). C’est pourquoi on l’appelle don indirect.
N.B.: Dans cette hypothèse, il n’est pas nécessaire d’aller deux fois chez le notaire : il faudra l’utiliser uniquement pour l’acte d’achat lui-même, dans lequel il sera reconnu que l’argent provient du compte du père.
RAPPEL: Ainsi, on ne paie même pas d’impôt sur le don, mais seulement sur la vente.
Don indirect avec paiement à l’enfant (adulte)
Le parent effectue un virement sur le compte bancaire de l’enfant et celui-ci paie ensuite le prix au vendeur. Ainsi, le but du transfert effectué par le père est d’enrichir le patrimoine du fils afin de lui permettre d’acheter la maison.
REMARQUE: Même dans ce cas, l’acte de donation (le transfert d’argent du compte du père vers le compte du fils) ne nécessite pas de notaire, même s’il s’agit d’une donation. Il n’y a qu’un seul acte: l’acte d’achat par le fils.
CONSEIL: Le régime du don indirect, pour ce qui vient d’être dit, est certainement plus commode car il n’exige pas d’acte public et ne doit pas être écrit. Les impôts sur le don ne sont pas non plus payés.
PRÉSENCE D’AUTRES FRÈRES
S’il y a plusieurs enfants, il faut considérer que la donation de la totalité ou de la plupart des biens des parents à l’un des frères et sœurs constitue une violation de la part dite « légitime » (c’est-à-dire la part réservée par la loi aux héritiers les plus proches: enfants, conjoint et parents).
RAPPEL: Ainsi, les frères et sœurs qui sont exclus du don, au décès de leurs parents, peuvent poursuivre le bénéficiaire et demander le versement de leur dû.
AUTORISATION DU JUGE
Le principal aspect à retenir si on veut savoir comment mettre une maison au nom d’un enfant de quelques années est qu’on doit d’abord en demander l’autorisation à la Cour, au juge protecteur qui évalue si l’opération est dans l’intérêt supérieur de l’enfant. Il s’agit d’une procédure rapide et facile. Normalement, il ne s’écoule pas beaucoup de temps depuis l’autorisation.
RAPPEL: Une autorisation est également nécessaire si on procède à un don indirect.
FRAIS À PAYER
Les frais de donation ne sont payables que si on choisit le premier des trois schémas contractuels: la donation indirecte. C’est le cas d’un père qui, possédant une maison dont il est propriétaire, veut en faire don à son fils. Il n’y a pas de taxes à payer sur le don indirect: pour cela, en fait, seules les taxes sont payées au moment de l’achat. Voyons voir quels sont les deux traitements fiscaux.
Dons directs
Le paiement ou non des impots dépend de certaines caractéristiques liées à la maison et à l’ace de donation. Si la maison destinée au don:
- a une valeur non supérieure à 1 million d’euros, on ne paie pas l’impôt sur les dons;
- est fait par un oncle à un neveu, la taxe est de 6% sur la valeur de la propriété;
- provient d’étrangers, la taxe est de 8%.
S’il est vrai que, pour les maisons dont la valeur est inférieure à 1 million d’euros, on ne paie pas l’impôt sur les donations, on doit néanmoins payer l’hypothèque et les taxes cadastrales qui s’élèvent à 3%.
RAPPEL: Il y a l’exonération, s’il s’agit de la première maison.
Cependant, si pour le donateur, il s’agit de la première maison, les taxes sont de 50 euros chacune.
Sans oublier les honoraires du notaire. Il n’est pas nécessaire de faire appel à un avocat, puisque l’acte de donation est établi par le notaire.
Dons indirects
Comme dit, pour les dons indirects, il n’y a pas de taxes sur le don lui-même, mais seulement sur l’acte d’achat. Qui achète avec le « Bonus-casa » (Prime à l’achat de la première maison) en tant que:
- constructeur, paie l’IVA (TVA) à 4% (sans prime, l’IVA est de 10% ou, s’il s’agit d’un bien de luxe, de 22%);
- particulier, paie la taxe d’enregistrement à 2% (sans prime, la taxe est de 9%).
RÉVOCATION DU NOM DE L’ENFANT SUR LA MAISON
Toute personne voulant donner la maison à son fils doit le faire avant qu’il n’accumule des dettes. En effet, si le don est effectué alors qu’une obligation a déjà été contractée (que les paiements soient encore en ordre ou non), le créancier pourrait, dans les 5 années suivantes, demander sa révocation. Il s’agit de l’action dite de révocation par laquelle la donation est déclarée sans effet et le créancier réussit à saisir la maison donnée.
Pour que l’action en révocation soit acceptée par le juge, le créancier doit cependant démontrer l’intention frauduleuse du débiteur: celle-ci est présumée lorsque le donateur vend une grande partie de ses biens (même s’ils sont constitués d’un seul bien), se rendant ainsi de facto sans ressources aux yeux des créanciers.
IMPORTANT: En revanche, si le donateur, malgré qu’il ait mis la maison au nom de son fils, devait continuer à avoir d’autres biens ou richesses en sa possession (même un compte courant substantiel suffirait), la révocation ne pourrait pas être acceptée.
EFFET DE LA DONATION POUR LES CRÉANCIERS
IMPORTANT: Selon une récente réforme, la donation de la maison au fils est « bancale » pendant un an. En effet, si dans les 365 jours après l’acte notarié, un créancier inscrit dans les registres publics la saisie immobilière sur le bien, celui-ci peut être également attaqué (c’est-à-dire saisi et vendu aux enchères) même s’il est au nom d’une autre personne (le fils). Il n’est pas non plus nécessaire d’engager une action en révocation.
ATTENTION: Une fois l’année écoulée, les créanciers disposent de 4 ans supplémentaires pour exercer l’action en révocation.
VENTE DE LA MAISON DONNÉE AU FILS
Et si on veut vendre la propriété mise au nom du fils? Une fois donnés, les biens restent propriétés de l’enfant et si les parents décident de les revendre, ils devront à nouveau demander l’autorisation au juge des tutelles.
N.B.: Dans ce cas, le « placet » est accordé moins facilement que celui du don, sauf s’il prouve que la vente est dans l’intérêt de l’enfant. C’est le cas, par exemple, des parents qui ont l’intention d’utiliser le produit de la vente pour payer les études de l’enfant ou une opération chirurgicale qui lui sauvera la vie ou, encore, parce que le prix est investi dans des actions ou des titres.
QUAND L’ENFANT DEVIENT MAJEUR
Enfin et surtout, une fois qu’un bien a été donné, on ne peut jamais lui demander de revenir. Ainsi, lorsque le fils grandit et devient majeur, il n’est pas obligé de rendre à son père la maison qu’il lui avait donnée à l’époque.
